Baux d’habitation et commerciaux

Avocat en baux commerciaux à Paris

Le bail immobilier est un contrat qui relie juridiquement un propriétaire immobilier à son locataire. Grâce à ce document, le bailleur cède le droit de faire usage du bien à son locataire, qui se retrouve en pleine possession de tous les droits sur le bien sur une durée bien définie. Cependant, il devra respecter toutes les conditions posées dans le contrat. On parle de bail d'habitation en ce qui concerne les bâtiments qui serviront de logement et de bail commercial pour les contrats concernant les locaux destinés à l'exploitation uniquement.

Rédiger un contrat de bail est une opération à ne pas prendre à la légère car beaucoup de points peuvent amener à une nullité de l'acte. Optez pour votre avocat en baux commerciaux à paris Maître Priscilla PALMA et Bénéficiez des conseils dans les rapports entre bailleurs et locataires, que cela concerne la rédaction du contrat de bail ou les contentieux liés au non-respect des termes du contrat, ou encore une rupture du contrat. Nous intervenons aussi bien dans les affaires de baux d’habitation que pour des baux commerciaux.

Droit des baux d'habitation

Le bail d’habitation est le contrat de bail qui concerne les locaux destinés à un usage de domicile principal uniquement, ou à la fois de lieu de travail et de logement. En règle générale, le bailleur est engagé dans ce contrat sur une durée de 3 mois, tandis que le preneur peut à tout instant sortir du bail. Ce dernier doit, cependant, respecter un préavis de 3 mois.

La loi du 24 mars 2014 pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové dite Loi ALUR est venue modifier en profondeur les rapports entre les propriétaires et les locataires. Cette loi vise en particulier à favoriser l'accès à un logement digne et abordable (articles 1 à 51), à lutter contre l'habitat indigne et les copropriétés dégradées (articles 52 à 95). Elle a aussi pour objectif d’améliorer la lisibilité et l'efficacité des politiques publiques du logement (articles 96 à 125), ainsi que de moderniser les documents de planification et d'urbanisme.

Le non-respect de cette loi peut entraîner pour le bailleur comme pour le locataire des sanctions judiciaires, étant donné que c'est la principale cause de contentieux entre ses deux parties. C'est dans ce nouveau contexte juridique que Maître Priscilla PALMA accompagne tant les bailleurs que les locataires pour trouver une solution rapide et adaptée aux différents litiges qui peuvent les opposer.

Droit des baux commerciaux

Dans le cadre d’un contrat de bail commercial, les loyers sont encadrés jusqu’à une durée de location de 12 ans. Cet accord, appliqué aux immeubles exploités pour une activité artisanale, industrielle et commerciale, est toujours établi pour une durée de 9 ans. Toutefois, ce document peut faire l’objet d’une réévaluation tous les trois ans, notamment concernant le loyer et les conditions du bail. Cela dit, le montant est strictement encadré par la loi. Dans le cas où le locataire occupe les lieux depuis plus de douze ans suivant une rénovation, le propriétaire peut effectivement demander un loyer indexé sur la valeur locative réelle du local.

Maître Priscilla PALMA avocat en baux commerciaux à Paris se propose d'être votre conseillère dans ce domaine et se met à votre disposition pour négocier ainsi que pour rédiger votre contrat de bail commercial. L'avocat dispose d'une vaste expérience dans la fixation des loyers en révision ou en renouvellement, dans le déplafonnement du loyer et la déspécialisation des activités, ainsi que dans les actes unilatéraux visant à mettre fin à un contrat.

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Les procédures pour loyers impayés, défaut d'assurance et validation de congé

Dans ce type de procédure, le bailleur fait délivrer dans un premier temps par un huissier un commandement de payer visant la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers (article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014), ou un commandement de payer visant la clause résolutoire de justifier de l'assurance (article 7 g) de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014). A l'expiration d'un délai de deux mois pour le commandement de payer les loyers et d'un délai d'un mois pour le commandement de justifier d'une assurance sans réaction du locataire, le bailleur peut alors saisir le Tribunal d'Instance du lieu de situation de l'immeuble pour obtenir l'expulsion de son locataire. Le contrat de location peut également prendre fin soit à l'initiative du bailleur (congé pour reprise ou vente du logement ou un congé justifié par un motif légitime et sérieux) soit à l'initiative du locataire (article 15 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi ALUR du 24 mars 2014).

Maître Priscilla PALMA assiste tant les bailleurs que les locataires au cours de ces procédures techniques encadrées par un formalisme stricte (délais à respecter, motifs invoqués lors des congés....). Même si les relations entre propriétaires et locataires, et notamment leurs obligations respectives, sont clairement définies dans le contrat de bail, il est parfois nécessaire de faire appel à un avocat pour pouvoir faire respecter les différentes clauses du contrat. Nous vous représenterons ainsi lors des négociations pour un arrangement à l’amiable. Par ailleurs, lorsqu’un contentieux est véritablement engagé, le cabinet Priscilla PALMA saura défendre au mieux vos intérêts et entamer les démarches judiciaires nécessaires pour faire valoir vos droits. Si la liste est loin d’être exhaustive, il peut ainsi s’agir de mettre au clair les dispositions relatives.

L'avocat en droit des baux à Paris intervient dans les situations relatives:

au paiement des loyers et autres charges locatives (en cas de retard de paiement ou non paiement de loyers ou des autres charges locatives comme l'électricité)
à la contribution aux dépenses d’entretien (en cas de rénovation ou pour les tâches quotidiennes visant à entretenir les lieux comme pour la façade, l'entretien du jardin…)
à l’obligation du bailleur de proposer un logement correspondant aux attentes énoncées (chauffage et climatisation, accès à l'eau, étanchéité de la maison, lumière)
aux obligations du locataire de veiller au bon état du logement ou du local mis à sa disposition (respecter la destination du local, assurer l'entretien courant du logement et l'ensemble des réparations locatives)
aux conditions de résiliation et/ou de renouvellement du contrat.